國家稅務總局青島市稅務局關于發布《國家稅務總局青島市稅務局房地產開發項目土地增值稅清算管理辦法》的公告

國家稅務總局青島市稅務局關于發布《國家稅務總局青島市稅務局房地產開發項目土地增值稅清算管理辦法》的公告
國家稅務總局青島市稅務局公告2022年第6號
 

為規范房地產開發項目土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算政策的確定性，國家稅務總局青島市稅務局制定了《國家稅務總局青島市稅務局房地產開發項目土地增值稅清算管理辦法》，現予以發布。

特此公告。
 
國家稅務總局青島市稅務局

2022年11月28日

國家稅務總局青島市稅務局房地產開發項目土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范房地產開發項目土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產開發項目土地增值稅清算管理工作。

第三條 本辦法所稱主管稅務機關，是指房地產開發項目所在地的稅務機關。

第四條 房地產開發企業（以下簡稱開發企業）應當如實申報應繳納的土地增值稅稅款，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為開發企業提供優質納稅服務，加強土地增值稅清算政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對開發企業清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 清算條件

第六條 土地增值稅清算單位原則上以政府規劃部門頒發的《建設用地規劃許可證》確認的項目來確定；對于多個《建設用地規劃許可證》合并編制《建設工程規劃許可證》的，開發企業可按《建設工程規劃許可證》確認的建設項目確定清算單位。

按照上述原則確定的清算單位自取得的第一個《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應按照已竣工驗收建筑工程確定清算單位進行清算。

第七條 房地產開發項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，應分別核算增值額。

普通標準住宅同時符合以下條件：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

轉讓有產權的住宅或其他類型房地產按照房屋所有權首次登記列明的用途劃分；轉讓無產權的公共配套設施，劃分為其他類型房地產。

第八條 對符合下列條件之一的，開發企業應當進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

（三）直接轉讓土地使用權的。

第九條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求開發企業進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）開發企業申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

對前款所列第（三）項情形，開發企業應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第三章 清算受理和審核

第十條 對于符合本辦法第八條規定的項目，開發企業應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續，申報繳納土地增值稅。

對于符合本辦法第九條規定的項目，主管稅務機關應當每年作出評估，確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達《稅務事項通知書》，開發企業應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內辦理清算手續，申報繳納土地增值稅。

應進行土地增值稅清算或經主管稅務機關確定需要進行清算的開發企業，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十一條 開發企業清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算申報表、土地增值稅清算申報附表電子稿。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況。

（三）國有土地使用權出讓（轉讓）合同、工程竣工驗收備案表、工程結算報告或結算單、測繪報告、房屋所有權首次登記明細、項目工程建設合同、成本和費用有關證明等材料。

（四）開發企業委托中介機構審核鑒證的清算項目，還應提供中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》）及電子稿。

第十二條 主管稅務機關受理開發企業清算申報資料后，應當自受理之日起90日內完成清算審核。如有特殊情況無法于90日內完成審核，經縣（市、區）級主管稅務機關批準，可延期完成，并書面告知開發企業。

第十三條 主管稅務機關完成土地增值稅清算審核后，應當將清算審核結論書面通知開發企業，開發企業應在收到清算審核結論之日起30日內辦理補、退稅事宜。

第四章 清算收入

第十四條 開發企業轉讓房地產的收入是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第十五條 開發企業轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的開發企業，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的開發企業，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

免征增值稅的，確定計稅依據時，轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額；稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

第十六條 開發企業處置利用地下人防工程建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入。

第十七條 開發企業用建造的房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

（二）由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

第五章 扣除項目

第十八條 房地產開發項目的扣除項目金額包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。

第十九條 扣除項目應當符合下列要求：

（一）計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法有效憑證的不得扣除。本辦法所稱合法有效憑證是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且屬于《中華人民共和國發票管理辦法》規定的開具發票范圍的，以取得的發票或者按照規定視同發票管理的憑證為合法有效憑證；

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以取得的財政票據為合法有效憑證；

3.國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生并支付的。開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第二十條 取得土地使用權所支付的金額，是指開發企業為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（一）以出讓方式取得土地使用權的，地價款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

（二）開發企業為取得土地使用權按國家統一規定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

第二十一條 土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額，準予扣除，開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

第二十二條 開發企業為取得國有土地使用權，按照縣（市、區） 級以上政府部門要求，在項目建設用地邊界線外建設安置房項目、公共服務設施發生的拆遷補償和工程支出，凡在土地招拍掛公告或者國有土地使用權出讓合同（協議）中明確約定的，計入取得土地使用權所支付的金額，準予扣除。

第二十三條 房地產開發成本，即開發土地和新建房及配套設施的成本，是指開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（一）開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

裝修費用不包括開發企業自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出，也不包括與房屋連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質性損害的物品所發生的支出。清算時，在收入中同時剔除購置成本。

（二）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發項目內公共配套設施發生的支出。

1.開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、車庫（位）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用按可售建筑面積的銷售比例扣除。

2.開發企業建設的公共配套設施建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社公共事業，其成本、費用按可售建筑面積的銷售比例扣除。

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

4.未無償移交給政府、公共事業單位的地下人防設施，其相應成本不允許扣除。該成本按照人防工程建筑面積占總建筑面積的比例，在不含室內裝修費用的全部建筑安裝工程費中計算。室內裝修費用未能單獨核算歸集或劃分不清的，在計算該成本時，不得從全部建筑安裝工程費中剔除。

（三）開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

第二十四條 與轉讓房地產有關的稅金包括開發企業繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加扣除；涉及到多個開發項目的，按各清算項目收入的占比計算分攤扣除。

第二十五條 財政部規定的其它扣除項目。對從事房地產開發的開發企業可按本辦法第二十條、第二十三條規定計算的金額之和，加計20%扣除。

第二十六條 開發企業以各種名義取得的政府返還款（包括土地出讓金、市政建設配套費、稅金等），在確認扣除項目金額時應當抵減相應的扣除項目金額；開發企業取得不能區分扣除項目的政府返還款應首先抵減取得土地使用權所支付的金額。

第二十七條 屬于多個房地產開發項目（包括分期項目）共同的土地成本，按清算單位的占地面積占多個房地產開發項目總占地面積的比例計算分攤，對分期項目無法劃分占地面積的，按照分期項目地上建筑面積占地上總建筑面積的比例計算分攤；屬于多個房地產開發項目共同的其他成本費用，按清算單位的建筑面積占多個房地產開發項目總建筑面積的比例計算分攤。

第二十八條 無產權的地下室（儲藏室）、地下車庫（位）等地下設施，在土地增值稅清算時不分攤土地成本，為辦理產權繳納的土地出讓金可直接計入受益對象。

第二十九條 同一清算單位的土地成本按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產地上建筑面積比例計算分攤。屬于同一清算單位的其他共同成本費用，按不同類型房地產可售建筑面積比例計算分攤。

以下扣除項目可直接計入受益對象：能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協議；同一土地出讓合同明確不同類型房地產的土地出讓金；單獨簽訂裝修合同、單獨結算、有明確受益對象的室內裝修費用。

第三十條 對開發企業成本申報資料存在扣除項目明顯偏高的，主管稅務機關可以參照各級建筑工程行政主管部門各項房地產開發成本平方米造價指標以及政府有關部門公布的建設規費收取標準等，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定其準予扣除的成本。

第三十一條 按照核定征收率征收土地增值稅的，開發企業應當按照取得的轉讓房地產收入（不含增值稅）和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：

應繳稅款=轉讓房地產收入（不含增值稅）×核定征收率

第三十二條 對開發企業整體購買未竣工房地產開發項目，投入資金繼續建設后轉讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；

（二）改良開發未竣工房地產成本；

（三）房地產開發費用（開發企業整體購買未竣工房地產開發項目發生的金額不作為計算房地產開發費用扣除的基數）；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）加計改良開發未竣工房地產成本的百分之二十。

第六章 后續管理

第三十三條 開發企業清算申報后至收到清算審核結論前銷售剩余開發產品取得的收入，應于次月15日內，按清算申報時確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤申報，待收到清算審核結論后，應于次月15日內，按清算審核結論確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤更正申報。

開發企業收到清算審核結論后取得的收入，應于次月15日內，按清算審核結論確定的單位扣除項目金額進行土地增值稅尾盤申報。

第三十四條 房地產開發項目實行核定征收的，清算時未轉讓的房地產，在清算后銷售或有償轉讓的，開發企業應于次月15日內，按照主管稅務機關確定的不同類型的核定征收率分別計算并申報繳納土地增值稅。

第三十五條 符合下列情形之一的，開發企業可在收到清算審核結論之日起三年內，申請調整土地增值稅清算審核結果：

（一）清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；

（二）清算時未支付款項而在清算后支付的；

（三）因分期開發，在清算時應分攤的成本費用未能分攤的。

第三十六條 主管稅務機關出具清算審核結論后，如稅務機關、審計、財政等政府部門發現開發企業少計收入或多計扣除項目金額導致少繳應納稅款的，主管稅務機關應當調整原清算審核結論。

第三十七條 在土地增值稅清算工作中，稅務人員因徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征稅款的，按照相關法律、法規規定處理。

第七章 中介機構管理

第三十八條 中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應按照法律、法規以及依據法律、法規制定的相關規定要求，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照要求提供電子稿。

第三十九條 稅務機關根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法》的規定，對中介機構鑒證業務進行信用評價，對從事鑒證業務服務人員的執業行為進行信用記錄。

第四十條 中介機構及其服務人員出具虛假報告的，按照國家稅務總局關于涉稅專業服務監管的相關規定處理。

第八章 附則

第四十一條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法