?南通市住宅物業管理條例【2022年修訂版】

南通市住宅物業管理條例【2022年修訂版】

（2020年3月20日南通市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過 2020年5月15日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準 根據2022年10月27日南通市第十六屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過，2022年11月25日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批準的《南通市人民代表大會常務委員會關于修改〈南通市住宅物業管理條例〉的決定》修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 業主和業主組織

第三章 前期物業管理

第四章 住宅專項維修資金

第五章 物業服務與監管

第六章 法律責任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造良好居住環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動及其監督管理，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指業主通過選聘物業服務企業或者自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，發揮社區黨組織在基層社會治理中的領導作用。

第四條 市、縣級人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系；制定扶持政策，引導老舊小區、保障性住房的業主選聘物業服務企業開展物業管理活動；建立完善部門聯動管理體制，協調處理物業管理工作中的突出問題，提高物業服務和管理水平。

第五條 市、縣級物業管理主管部門負責物業管理活動的統一監督管理工作。

公安、發展改革、自然資源和規劃、生態環境、城市管理、衛生健康、應急管理、市場監督管理、人民防空、燃氣管理、供排水管理等有關部門和消防救援機構按照各自職責，建立物業投訴處理等制度，會同物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理區域內公示相關職責事項和聯系方式，依法做好物業管理的相關工作。

街道辦事處（鎮人民政府）具體負責物業管理工作的指導、協調和監督。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鎮人民政府）做好物業管理的相關工作。

第六條 市物業管理主管部門應當會同相關部門組織建立物業管理公共服務平臺，用于電子投票、信息公開、招投標、糾紛投訴處理等。市物業管理公共服務平臺應當納入市人民政府的公共服務平臺。

鼓勵物業服務企業運用互聯網等新技術，提高物業服務水平。

第七條 物業管理協會應當建立完善行業誠信和自律機制，協助物業管理主管部門做好信用信息管理，維護業主及物業服務企業合法權益。

第八條 建立物業服務第三方評估制度，業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。具體辦法由市物業管理主管部門制定。

第二章 業主和業主組織

第九條 房屋的所有權人為業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務。

第十條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主大會選舉產生業主委員會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十一條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組由業主、建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、公安派出所等派員組成?；I備組中的業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）組織業主協商推薦產生?；I備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員不少于百分之六十。

籌備組成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。

建設單位應當按照《江蘇省物業管理條例》的規定向物業管理區域所在地的街道辦事處（鎮人民政府）報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經費交至街道辦事處（鎮人民政府）指定的賬戶。經費標準由市物業管理主管部門根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定。

第十二條 首次業主大會應當制定業主大會議事規則和管理規約。

業主大會議事規則和管理規約的示范文本由市物業管理主管部門制定。

第十三條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

同一物業管理區域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結合實際情況組成業主小組，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表在業主大會會議召開前應當征集本小組業主的意見和建議，需要業主書面投票表決的，由業主本人簽字確認。

第十四條 業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強，具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年。

鼓勵和支持業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和其他社會知名人士參加業主委員會選舉。

第十五條 業主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料，或者拒絕、拖延提供業主有權查詢的文件、資料；

（四）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同；

（五）挪用、侵占物業公共收益等業主共有財產；

（六）索取、收受房屋建設、物業服務、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（七）利用職務之便為自己或者他人在物業收費、停車等方面謀取不當利益；

（八）挪用住宅專項維修資金；

（九）打擊報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（十）其他侵害業主合法權益的行為。

業主委員會成員有前款行為之一的，業主大會可以按照議事規則予以罷免，并在物業管理區域內顯著位置公告?？h級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會應當給予指導和協助。

第十六條 業主委員會應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，并及時更新：

（一）業主委員會成員名單、職責分工和聯系方式；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會、業主委員會每半年的工作經費收支情況和業主委員會成員工作補貼等費用情況；

（四）其他應當向業主公示的信息。

前款第一項應當長期公示，第二項、第三項公示時間不得少于六十日。

第十七條 業主委員會有下列情形之一的，縣級物業管理主管部門應當責令限期改正；拒不改正的，由縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）指導、協助業主召開業主大會會議，調整或者重新選舉業主委員會：

（一）不能正常開展工作的；

（二）成員人數不足總數二分之一的；

（三）不依法履行職責，嚴重影響住宅小區和諧穩定的。

實行差額選舉的業主委員會成員出現缺員時，可以從候補成員中按照得票多少順序依次遞補。

第十八條 業主委員會在任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會。街道辦事處（鎮人民政府）應當指導、協助業主和業主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆工作小組人員構成參照首次業主大會籌備組人員構成。

第十九條 業主委員會應當自換屆工作小組成立之日起十日內，將其保管的財務賬簿憑證、業主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章以及其他屬于業主所有的財物移交街道辦事處（鎮人民政府）保管，業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮人民政府）應當及時提供。業主委員會不按時移交的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期移交；拒不移交的，公安機關應當協助移交。

街道辦事處（鎮人民政府）應當在新一屆業主委員會備案后十日內，將其保管的前款所列資料、印章、財物等移交新一屆業主委員會。

第二十條 有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的。

業主委員會長期不能正常開展工作，經縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）多次指導重新選舉，不能產生新的業主委員會的，可以成立物業管理委員會代行其職責。

物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責期間，街道辦事處（鎮人民政府）對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會；能夠選舉產生業主委員會的，應當指導產生業主委員會。

第二十一條 物業管理委員會由街道辦事處（鎮人民政府）組織成立，成員由業主以及街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、公安派出所等派員組成。

物業管理委員會的人數為九至十三人的單數，其中業主成員不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮人民政府）在業主中推薦產生。

第二十二條 物業管理委員會應當自成立之日起三十日內向縣級物業管理主管部門備案，并可以持備案回執刻制印章。備案事項變更的，物業管理委員會應當自變更之日起十五日內書面報告備案單位。

物業管理委員會成員名單、備案以及變更情況應當及時在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。

第二十三條 物業管理委員會自新的業主委員會產生或者原業主委員會恢復履行職責之日起停止履行職責，并于十日內向業主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。

第二十四條 單體物業或者規模較小的物業，業主或者業主大會決定對物業實施自行管理的，應當在街道辦事處（鎮人民政府）的監督指導下制定自行管理方案，對下列事項作出決定：

（一）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（二）聘請專業機構的方案；

（三）業主、業主委員會的權利和義務；

（四）其他自行管理的內容。

電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當按照有關規定維修和養護。

自行管理方案通過之日起三十日內應當告知街道辦事處（鎮人民政府），并在物業管理區域內顯著位置長期公示。

第三章 前期物業管理

第二十五條 建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經縣級物業管理主管部門批準，可以采取協議方式選聘。

建設單位應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內，將合同報縣級物業管理主管部門和發展改革部門備案。

第二十六條 建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

第二十七條 建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。物業服務企業應當按照規定履行承接查驗義務。承接查驗可以委托第三方專業機構進行，可以邀請業主代表以及物業管理主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）派員參加。承接查驗費用的承擔由前期物業服務合同約定，沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等作出約定。

承接查驗協議簽訂后十日內應當辦理物業交接手續。物業服務企業應當自物業交接后三十日內向縣級物業管理主管部門辦理備案手續。

物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，依法承擔相應的責任。

第二十八條 新建住宅項目，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區分期建設的，應當根據分期建設的面積和進度按比例合理配建物業服務用房或者提供滿足物業服務活動的臨時用房。

物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主，任何單位和個人不得擅自占用。

第二十九條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規定程序重新選聘物業服務企業：

（一）物業服務企業擅自退出的；