北京市人民政府辦公廳關于印發《北京市老舊小區改造工作改革方案》的通知

北京市人民政府辦公廳關于印發《北京市老舊小區改造工作改革方案》的通知
京政辦發〔2022〕28號

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

  經市政府同意，現將《北京市老舊小區改造工作改革方案》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。

北京市人民政府辦公廳    

2022年11月9日  

  （此件公開發布）
 
北京市老舊小區改造工作改革方案

  北京市老舊小區改造工作改革方案為加快推進老舊小區改造工作，不斷改善人居環境，滿足人民群眾對美好生活的需要，依據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》 （ 國辦發〔2020〕23號）等文件精神，結合本市實際，制定本方案。

  一、健全老舊小區改造項目管理機制

  （一）建設老舊小區信息大數據平臺。進一步梳理完善全市老舊小區基礎信息，將“十四五”期間需改造的老舊小區按照產權性質、改造需求等情況分類落圖，加強市區統籌、部門協同，實現信息共享、政策集成、業務聯動，逐步形成涵蓋老舊小區治理、改造、管理三位一體的工作平臺。

  （二）實施老舊小區改造前綜合治理。堅持“先治理、后改造”，明確老舊小區內違法建設、地樁地鎖、開墻打洞、群租房及地下空間違規使用等綜合治理標準。依法拆除違法建設，影響改造工程的應在改造前拆除。通過“自拆、幫拆、勸拆”等形式，拆除影響改造工程的外窗護欄，保障節能改造工程質量。全面拆除地樁地鎖，治理開墻打洞和地下空間違規使用，對群租房進行動態清零。

  （三）加強老舊小區改造計劃管理。全面開展老舊小區體檢，深入做好群眾工作，力爭在2022年底前將需改造的老舊小區全部納入改造項目儲備庫。各區結合體檢結果、本區財力、群眾工作情況和居民訴求等實際，對儲備項目分批申報列入改造實施計劃，并動態調整。加快推進危舊樓改建和簡易樓騰退項目，每年按照不低于基礎類改造總量20%的標準推進抗震、節能綜合改造項目，加大力度推進改造周期短、當年能見效的樓內上下水管線改造、公共區域市政專業管線改造、適老化改造等單項改造項目，支持實施環境整治項目。合理安排實施計劃和施工工期，減少雨季施工、冬期施工。

  （四）創新以改建方式實施老舊小區改造的政策機制?？蓪⒗吓f小區中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設年代較早、建設標準不高，雖可通過加固方式改造但居民改建意愿強烈的項目納入改建范圍，實施改建帶改造、解危帶改造。建立居民出資、政府支持、產權單位履責、社會資本參與的資金共擔模式。改建項目應當不增加戶數，可以利用地上、地下空間，適度改善居住條件，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑面積，由區政府統籌用于補充社區配套短板或建設保障性租賃住房、公租房、共有產權房。

  （五）分類細化老舊小區改造內容和標準。按照老舊小區綜合整治標準和技術導則，明確13項基礎類改造內容，將樓本體節能改造和存在安全隱患的小區內供水、排水、供氣等老舊管線改造作為重點優先列入改造菜單，嚴禁隨意拆除老建筑、砍伐老樹，守住現狀綠化率不得降低等底線要求；細化11項完善類改造內容，將居民需求強烈的樓內上下水管線改造、加裝電梯、安裝電動自行車集中充電設施和消防設施等作為重點優先列入改造菜單，對符合消防安全要求的自行車棚預留充電樁安裝條件；明晰12項提升類改造指引，立足小區及周邊實際條件，利用拆違騰退的空地和低效空間吸引社會資本參與補建養老、托育、體育、社區食堂、衛生防疫、便利店等公共服務設施。

  二、健全老舊小區改造多方參與機制

  （六）建立政府統籌協調機制。各區要建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的工作機制，住房城鄉建設部門牽頭統籌，有關部門分工落實，街道（鄉鎮）具體組織，形成工作合力，共同破解難題，扎實推進老舊小區改造工作。

  （七）健全群眾參與機制。堅持黨建引領，推廣通州區“六組一隊”、石景山區“三問于民”、大興區“由一傳百”等經驗做法，創新群眾工作方法，深入做好群眾工作。鼓勵改造項目相關各方成立臨時黨支部和工作組，建立多方參與、溝通順暢的全過程協商共治機制。在街道（鄉鎮）、社區統一組織下，充分發動居民、黨員干部、志愿者等，開展好意見征集、宣傳動員、秩序引導、矛盾調處、文明施工、質量監督等工作，協調設計、施工、監理、物業等相關單位與居民做好溝通協商。拓寬征集民意渠道，通過“12345”市民服務熱線以及“安居北京”公眾號、北京業主決策平臺等多種渠道，及時獲取意見建議、回應居民訴求。

  （八）健全社會資本參與機制。鼓勵市、區屬國有企業通過“平臺+專業企業”模式統籌社會資本參與、存量資源利用、規?；脑?、專業化運營、規范化物業，推動“治理+改造+運營”一體化實施。各區可將街區、社區內老舊小區打捆實施，推動項目“由小變大、由散變整”，由老舊小區改造向街區更新轉變；推動項目“投資+工程總承包+運營”一體化招標，實現全鏈條實施；推動以“物業+”的方式，引入社會資本投資改造運營低效空間和存量設施，同步提升運營水平和物業服務水平。各區要完善引入社會資本風險評估機制，規范退出程序。

  （九）完善責任規劃師、建筑師參與機制。加強責任規劃師培訓，指導責任規劃師深度參與老舊小區改造。細化責任規劃師提供項目規劃咨詢服務、協助開展公眾參與、全程跟蹤和服務項目實施、參與項目驗收等全流程工作指南，完善責任規劃師在改造項目生成和方案審查等節點出具意見的制度。健全改造項目建筑師負責制，發揮其專業技術優勢，確保改造項目設計品質。

  （十）健全落實產權單位改造責任的政策措施。研究出臺相關政策措施，推動落實產權單位在動員業主參與改造、建立物業管理長效機制、承擔自有產權專業管線改造費用以及歸集補建住宅專項維修資金等方面的責任。壓實市、區屬國有企業產權人責任，加快推動所屬老舊小區改造，研究將其實施改造發生的相關費用計入企業成本的可行性。研究支持產權單位在完成老舊小區改造后退出小區管理的相關政策。研究出臺支持鼓勵產權單位將自有房屋設施改建為便民服務設施或作為小區物業管理用房的有關措施。制定支持產權單位使用房改售房款或依法使用住宅專項維修資金用于完善類和提升類改造的相關政策。

  三、加快推進老舊小區適老化改造

  （十一）健全老舊小區適老化改造和無障礙環境建設管控機制。圍繞適老化改造和無障礙環境建設專項設計方案，制定相應施工圖審查和責任規劃師出具意見的具體辦法，明確改造要求，強化設計管理。健全專項驗收工作機制，老舊小區改造項目竣工驗收時，要嚴格按照相關專項設計方案進行專項驗收，不通過不得進行竣工驗收。

  （十二）積極探索“物業+養老”服務模式。物業服務企業提供社區養老服務的，養老服務營收實行單獨核算。鼓勵社會資本以“物業+養老”服務的方式參與，提供物業服務，開展定制養老服務。支持物業服務企業搭建平臺，吸引專業企業參與加裝電梯、增補養老服務設施等工作，同步實施室內適老化改造。對特殊困難老年人家庭居家適老化改造予以支持。鼓勵物業服務企業開展智慧居家社區服務，建設智慧養老信息平臺，精準對接助餐、助浴、助潔、助行、助醫等需求，豐富服務形式，創新產品供給。

  （十三）著力破解老樓加裝電梯難題。繪制全市老樓加裝電梯地圖，向社會公開，并進行動態管理。建立加裝電梯訴求辦理督導機制，完善項目啟動工作流程。出臺利益平衡指引，指導居民依法協商，促進達成共識。支持各區搭建加裝電梯服務平臺，提供一站式服務。對于不具備加裝電梯條件的樓棟，鼓勵安裝爬樓代步設備等為老年人出行提供便利。鼓勵租賃企業搭建平臺，探索采取以租換租的方式解決老年人上下樓問題。

  四、推動各類市政專業管線只改一次、各類改造一次到位

  （十四）統籌同步實施各類市政專業管線改造。積極申請國家層面對市政專業