建筑業和房地產業納入營改增相關政策問題解答

 建筑業和房地產業納入營改增相關政策問題解答
2016-05-09  來源：杭州市國家稅務局
政策依據：《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
問：建筑業和房地產業什么時候納入營改增？其范圍包括哪些經營業務？主要涉及哪些增值稅稅目？
答：建筑業和房地產業自2016年5月1日起納入營改增。根據財稅〔2016〕36號文，銷售服務是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現代服務、生活服務。其中，建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。建筑業涉及的主要稅目即銷售建筑服務。
房地產業主要涉及兩個稅目，一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目；二是房地產企業出租自己開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務（不含不動產售后回租融資租賃）。
問：營改增后，建筑業和房地產業的相關稅率如何規定？
答：財稅〔2016〕36號文明確規定，納稅人提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。因此，建筑業和房地產業即銷售建筑服務和銷售不動產以及不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務的適用稅率為11%。
建筑業小規模納稅人銷售建筑服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售建筑服務，征收率為3%；
房地產業小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。
問：納稅人如兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率時應如何核算？
答：納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。
例如：某房地產業一般納稅人既有不動產銷售業務，又有經紀代理業務（兩項業務不屬于混合銷售），如果該納稅人能夠分別核算上述兩項應稅行為的銷售額，則銷售不動產適用11%的增值稅稅率，提供經紀代理服務適用6%的增值稅稅率；如果該納稅人沒有分別核算上述兩項應稅行為的銷售額，則銷售不動產和提供經紀代理服務均從高適用11%的增值稅稅率。
問：建筑業一般納稅人可選擇按簡易計稅方法計稅的項目有哪些？
答：建筑業一般納稅人可選擇按簡易方法計稅的項目有：
1．一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。
2．一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。
3．一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
建筑工程老項目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；
（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
問：某建筑業企業一般納稅人存在營改增之前已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增后進行工程決算時應如何進行涉稅處理？
答：該企業可選擇適用簡易計稅方法計稅。營改增之前已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增后才進行工程決算的老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅。根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號文附件2）第一條第（三）項第9款的規定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額÷（1+3%）×3%”計算繳納增值稅。
問：納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務時，應向建筑服務發生地還是機構所在地的國稅機關申報納稅？
答：根據《國家稅務總局關于發布〈納稅