房地產企業所得稅政策業務問題解答

房地產企業所得稅政策業務問題解答
 
2011年6月13日來源：杭州市國家稅務局

問：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）的規定，房地產開發產品交付使用即認定為完工產品，就要確認收入，結轉成本，進行所得稅的清繳。有的企業只有部分開發產品交付使用，并且小區配套工程、綠化工程等還沒有開工建設，這種狀況是否可以暫緩結算？
答：不可以?！?a target="_blank" href="http://www.wchaplayoffs.com/law/v?id=v79f3v01c102114ddf5b9c4373b412ac9d206bb888e3532c855d&title=國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知" title="國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知">國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規定：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
該規定與《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定的關于完工產品確認的三個條件：“（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案（二）開發產品已開始投入使用（三）開發產品已取得了初始產權證明”并不矛盾。開發產品只要辦理入住手續，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發〔2009〕31號）文件第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
因此，產品已經交付入住就說明開發產品已經完工，具備結算計稅成本的條件，應當根據《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定調整完工產品的應納稅所得額。
問：房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入，如何預繳季度企業所得稅？
答：《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發〔2009〕31號