房地產企業成本核算及稅務處理

房地產企業成本核算及稅務處理
成為一個房地產行業財務，不容易呀，從收入如何確認到成本如何核算，再到土增稅清算，哪個環節都要“了解”，且都“不簡單”。
前期我們分析過“收入問題”，今天我們就來講講“成本問題”。
首先，房地產開發成本核算是啥？
簡單說：按成本項目歸集和分配開發商品房支出的全部費用，計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。
具體如何核算？
第一步：確定成本核算對象（事后報送制） 
據6原則定對象（可否銷售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分）。
完工后出具專項報告（確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，開發項目基本情況、開發計劃等）。
改備案為事后報送制，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨《年度納稅申報表》一并報送專項報告。
建立健全成本對象管理制度，合理區分完工、在建、未建成本對象，收集、整理、保存材料備查。
依據：《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第35號)
第二步：關于成本、費用稅前扣除有哪些規定？
具體成本、費用扣除規定列式如下：
項目
扣除規定

期間費用、已銷產品計稅成本、稅金及附加、土增
可扣除

共用部位/設施設備日常維護、保養、修理等
據實扣除

已計收入的共用部位/設施設備維修基金
移交時扣除

會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等
非營利產權屬業主；或無償贈與政府、公用事業單位
建造費按公共配套設施費處理

營利性；或產權歸企業（或未明確）；或無償贈與政府及事業單位以外
單獨核算成本，按建造開發產品處理（自用按建造固定資產處理）

郵電通訊、學校、醫療設施
單獨核算，若涉經濟補償（國家部門、單位），抵扣建造成本后差額，調應納稅所得額

銀行按揭方式銷售
按揭貸款提供擔保金，實際損失產生扣除

支付境外機構銷售費(含傭金或手續費)
不超委托銷售收入10%,可扣除

利息支出
為建造開發產品借款費用
屬財務費用性質，可扣除

分攤集團或其他成員企業統借費用
出具從金融機構取得借款的證明文件，合理分攤利息費用,準予扣除。

國家無償收回土地使用權形成損失
可稅前扣除

開發產品整體報廢或毀損
凈損失審核確認后準予在稅前扣除

開發產品轉自用,使用累計未超12個月又銷售
折舊費不能扣除


依據：《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發〔2009〕31號